Saverne : la mutation énergétique des copropriétés sous l'œil des diagnostics de 2026

11 460 habitants composent aujourd'hui la population de Saverne, une commune où le paysage immobilier se dessine à travers 6 500 logements recensés. Au 8 novembre 2026, la base de l'ADEME affiche 2 968 diagnostics de performance énergétique (DPE) enregistrés sur le territoire. Cette accumulation de données offre une vision chirurgicale de l'état thermique des bâtiments, particulièrement marquée par une écrasante majorité d'appartements. En effet, 87,2 % de ces diagnostics portent sur des appartements, contre seulement 12,8 % pour des maisons individuelles. Cette spécificité locale impose aux propriétaires et futurs acquéreurs une lecture attentive des étiquettes énergétiques, d'autant que la surface médiane de ces biens s'établit à 66 m², pour une consommation médiane de 179 kWh/m²/an.

L'héritage des copropriétés d'avant 1948 à Saverne

Le patrimoine bâti de Saverne se distingue par son ancienneté. Les données indiquent que 28,3 % des DPE enregistrés concernent des logements achevés avant 1948. Pour une ville de cette taille, cette proportion souligne la persistance d'un centre historique dense où l'habitat collectif domine. Ces bâtiments, souvent dépourvus de ruptures de ponts thermiques modernes, exigent une vigilance particulière lors des transactions. Les acquéreurs de ces lots doivent composer avec des structures dont la performance énergétique est intrinsèquement liée à l'époque de construction. Plus de la moitié des diagnostics, soit 53,4 %, portent sur des biens dont l'achèvement remonte avant 1975. Cette structure temporelle explique pourquoi la facture énergétique annuelle médiane est estimée à 1 020 € par logement.

Dans ces immeubles anciens, la distinction entre diagnostics individuels et collectifs devient cruciale. Si l'ADEME recense un volume important de DPE, il convient de rappeler qu'un même logement peut avoir fait l'objet de plusieurs évaluations successives au gré des ventes ou des mises en location. Le taux de vacance, établi à 11,2 % selon les derniers chiffres de l'INSEE en 2022, suggère un volant de rotation ou de réhabilitation nécessaire pour ces 727 logements inoccupés. Pour les propriétaires occupants, qui représentent 53,3 % des ménages savernois, l'entretien de ce patrimoine ancien constitue le premier levier de valorisation de leur capital immobilier dans un contexte où les exigences légales se durcissent.

Le Secteur « Centre » et ses 8,8 % de diagnostics F ou G

Le Secteur « Centre » regroupe 786 DPE localisés sur la carte de la commune. Dans ce périmètre, la physionomie de l'habitat est très spécifique : seulement 5,5 % des diagnostics concernent des maisons. La surface moyenne des logements y est de 62 m², la plus faible de la commune, reflétant une concentration de petits appartements souvent situés dans des immeubles construits avant 1948. La performance énergétique y est contrastée, avec 8,8 % de diagnostics classés F ou G, soit des « passoires thermiques » au sens de la loi Climat et résilience. Pour les investisseurs, ce secteur présente un risque de gel de loyer immédiat pour ces catégories, puisque depuis le 24 août 2022, aucune augmentation n'est permise pour les étiquettes F et G.

La prédominance du gaz naturel comme énergie de chauffage principale, observée sur 60,5 % des DPE à l'échelle de la ville, se confirme dans le cœur urbain. L'INSEE relevait d'ailleurs en 2022 que 62,9 % des résidences principales utilisaient le gaz de ville. Cette dépendance aux énergies fossiles, couplée à l'ancienneté du bâti, rend les copropriétés du centre dépendantes des décisions collectives de rénovation. Contrairement à une maison individuelle classée E, F ou G, l'appartement en copropriété échappe à l'obligation d'audit énergétique lors de la vente, mais reste soumis aux interdictions de louer progressives qui rythment le calendrier législatif jusqu'en 2034.

Secteur « Nord » : un taux de 11,6 % de classes F et G

À l'opposé du profil du centre, le Secteur « Nord » affiche une réalité différente avec 525 DPE localisés. C'est ici que l'on trouve la proportion la plus élevée de logements énergivores, avec 11,6 % de diagnostics en classes F ou G. Paradoxalement, la période de construction dominante n'est pas la plus ancienne, mais se situe entre 1948 et 1974. Cette époque, caractérisée par une construction rapide, montre aujourd'hui ses limites thermiques. La part de maisons y est plus significative qu'ailleurs, atteignant 18,5 % des diagnostics du secteur. La surface moyenne y est de 68 m², offrant des volumes plus généreux mais potentiellement plus coûteux à chauffer si l'isolation n'a pas été revue.

Pour les acquéreurs dans ce secteur, la présence de maisons classées F ou G déclenche l'obligation de réaliser un audit énergétique réglementaire avant la vente. Ce document, qui complète le DPE, propose des scénarios de travaux pour atteindre une classe de performance satisfaisante. Depuis le 1er janvier 2025, cette obligation s'est étendue aux maisons classées E. Les propriétaires de villas individuelles ou de bâtiments en monopropriété classés E sont ainsi les premiers concernés par ce gisement de 461 DPE enregistrés sur la ville, devant désormais intégrer cette expertise pour éclairer le futur acquéreur sur l'ampleur des travaux à engager.

Séisme et Radon : l'état des risques à Saverne

Au-delà de la performance thermique, l'achat d'un appartement ou d'une maison à Saverne nécessite l'analyse de l'état des risques. Géorisques recense plusieurs facteurs de vigilance pour la commune. Le territoire est classé en Zone sismique : 3 - MODEREE, ce qui impose des normes de construction spécifiques pour les bâtiments neufs ou les extensions lourdes. Par ailleurs, le potentiel radon est évalué au niveau 2. Ce gaz radioactif d'origine naturelle, qui peut s'accumuler dans les espaces clos, doit être pris en compte lors de la rénovation de logements anciens, notamment pour assurer une ventilation efficace, point souvent critique après une isolation par l'extérieur ou le remplacement de menuiseries.

D'autres risques sont signalés comme les Mouvement de terrain ou les Phénomènes liés à l’atmosphère. La présence de Transport de marchandises dangereuses et d'éventuels Engins de guerre rappelle l'histoire et la position géographique de la commune. Ces éléments, annexés obligatoirement à chaque compromis de vente ou bail de location, complètent le profil du bien. Ils rappellent que la valeur d'un logement ne se résume pas à son étiquette A ou B — lesquelles ne représentent d'ailleurs que 6,2 % des DPE à Saverne (soit 185 diagnostics) — mais à sa résilience globale face aux contraintes locales.

Les Secteurs « Est » et « Sud-Est » face à la modernite

Le Secteur « Est » se distingue par une performance énergétique supérieure à la moyenne communale : seulement 4,5 % des 600 DPE localisés y sont classés F ou G. La période de construction dominante, 1948-1974, semble ici avoir bénéficié de campagnes de rénovation plus efficaces ou de modes de chauffage plus performants. Avec une surface moyenne de 69 m² et 8,8 % de maisons, ce secteur offre un profil de copropriétés souvent plus vastes. À l'inverse, le Secteur « Sud-Est » (668 DPE) présente une architecture plus récente, avec une période dominante entre 1989 et 2000. Malgré cette jeunesse relative, 9 % des diagnostics y affichent une étiquette F ou G, illustrant que l'âge du bâtiment ne garantit pas systématiquement une sobriété énergétique exemplaire.

Dans le Secteur « Sud-Est », la part de maisons grimpe à 10,9 % des diagnostics. Pour les 44,2 % de locataires savernois recensés par l'INSEE, ces variations sectorielles sont déterminantes. Les 410 logements HLM loués vides constituent un socle social important, mais le parc privé reste majoritaire. L'ancienneté d'emménagement est forte à Saverne : 47,2 % des ménages vivent dans leur logement depuis 10 ans ou plus. Cette stabilité résidentielle peut parfois masquer une obsolescence thermique lente, les occupants n'ayant pas toujours actualisé leur DPE, sachant que ceux réalisés entre 2013 et 2017 ne sont plus valables, et que ceux du premier semestre 2021 ont expiré au 31 décembre 2024.

Le calendrier des bailleurs : anticiper 2028 et 2034

Pour les propriétaires bailleurs de Saverne, la stratégie de gestion locative doit s'aligner sur le calendrier de la loi Climat et résilience. Au 13 novembre 2026, les logements classés G sont déjà exclus du marché de la nouvelle location depuis le début de l'année précédente. L'étape suivante concerne les 175 DPE classés F (5,9 % du total), qui seront interdits à la relocation en 2028. Mais le défi le plus massif concerne la classe E : avec 461 DPE enregistrés, soit 15,5 % du volume, cette catégorie basculera dans l'indécence énergétique au 1er janvier 2034. Les copropriétaires doivent donc dès maintenant voter des plans pluriannuels de travaux en assemblée générale pour ne pas se retrouver avec des biens vacants dans moins d'une décennie.

Le chauffage à l'électricité, qui concerne 21,2 % des résidences principales selon l'INSEE, est souvent un facteur de déclassement vers les étiquettes E ou F à cause des coefficients de conversion de l'énergie primaire. À l'inverse, le fioul, bien que présent dans seulement 8,8 % des foyers, reste une source de consommation élevée. Dans une ville où 12,2 % des ménages vivent dans leur logement depuis moins de 2 ans, le renouvellement des occupants est une opportunité pour réaliser des travaux de rénovation performante, souvent plus simples à mettre en œuvre lors d'une vacance locative prolongée.

Ce que cela change pour votre projet à Saverne

Pour le vendeur d'une maison individuelle, l'audit énergétique est désormais la pièce maîtresse du dossier de vente si le bien est classé E, F ou G. À Saverne, cela concerne une part non négligeable des 33,8 % de maisons que compte la commune. Pour l'acheteur d'un appartement, l'attention doit se porter sur le DPE collectif de l'immeuble s'il existe, car il détermine souvent la capacité individuelle du lot à atteindre une classe C ou D (lesquelles représentent respectivement 35,6 % et 33,7 % des DPE locaux). L'acheteur doit aussi vérifier la date du DPE : un diagnostic réalisé avant juillet 2021 est aujourd'hui caduc, ce qui peut réserver des surprises sur la note réelle du bien.

• Vérifier la validité du DPE : tout diagnostic antérieur au 1er juillet 2021 doit être refait pour une transaction.
• Consulter l'état des risques pour identifier les zones à potentiel radon de niveau 2 ou les zones sismiques de catégorie 3.
• Analyser la part de gaz naturel dans les charges de copropriété, ce mode de chauffage équipant 62,9 % des résidences principales.
• Anticiper l'audit énergétique pour les maisons classées E, obligatoire pour toute signature d'acte depuis janvier 2025.
• Étudier les procès-verbaux d'assemblée générale pour les appartements du Secteur « Centre » afin de détecter des projets de rénovation thermique globale.

L'avenir énergétique de Saverne au-delà des chiffres

Les 2 968 DPE enregistrés à Saverne dessinent une ville en pleine transition, où l'étiquette C devient la norme avec 35,6 % des diagnostics. Cette prédominance des classes intermédiaires (C et D totalisent près de 70 % des DPE) montre que le parc immobilier n'est pas en déroute, mais nécessite un accompagnement constant. L'enjeu des années à venir sera de transformer ces classes moyennes en logements de classe A et B, qui ne représentent aujourd'hui qu'une infime minorité de 6,2 %. Dans une commune où 82,8 % des diagnostics portent sur des biens construits avant 1997, la marge de progression reste immense et passera inévitablement par une modernisation des systèmes de chauffage et une isolation accrue des parois opaques en copropriété.